盈信新浪微博
新聞動(dòng)態(tài)
1月土拍五家房企表現(xiàn)生猛
來(lái)源： 新浪網(wǎng)作者：時(shí)間： 2018-02-06
由于市場(chǎng)高點(diǎn)已過(guò)，“低點(diǎn)時(shí)拿地”的慣性思維，是驅(qū)動(dòng)房企在近期持續(xù)發(fā)力的主因。在政策調(diào)控從嚴(yán)、企業(yè)對(duì)市場(chǎng)預(yù)期下降的情況下，今年土地市場(chǎng)仍會(huì)維持“低價(jià)走量”的平穩(wěn)局面。除非熱點(diǎn)城市推出限制性條件較少、地段優(yōu)質(zhì)的熱門(mén)地塊。
土地市場(chǎng)開(kāi)年冰與火
2018年開(kāi)年，全國(guó)土地市場(chǎng)呈現(xiàn)一派冰與火共舞的場(chǎng)景。
在風(fēng)向標(biāo)城市北京，1月以來(lái)三宗宅地流拍；多城土地市場(chǎng)以低溢價(jià)率完成地塊成交。但在部分熱點(diǎn)城市，房企的積極拿地態(tài)勢(shì)仍舊不減。與此同時(shí)，在政策支持下，以自持用地和集體建設(shè)用地為主要供應(yīng)方式，也將帶來(lái)租賃供應(yīng)的極大釋放。
在運(yùn)營(yíng)的命脈資金方面，房企正在蓄力。1月以來(lái)包括規(guī)模房企在內(nèi)的各類(lèi)機(jī)構(gòu)仍在積極尋求更多元的融資方式。
一半海水一半火焰的表象之下，潛藏著房企在被視為樓市小年的2018年，在應(yīng)對(duì)更嚴(yán)苛的拿地方式、不曾放松的資金環(huán)境之下，為更長(zhǎng)遠(yuǎn)、更穩(wěn)妥地運(yùn)作暗暗鋪路。（駱軼琪）
2月1日下午，在蘇州的一場(chǎng)土地拍賣(mài)中，龍湖地產(chǎn)以40.72億元的價(jià)格獲得吳中區(qū)的兩宗地塊。當(dāng)日上午，龍湖還斥資55.78億元在杭州獲取兩宗土地。一天之內(nèi)斥資96.5億元拿地，對(duì)于一貫謹(jǐn)慎的龍湖來(lái)說(shuō)，顯得頗不尋常。
此前一日，合肥出讓6宗地塊，旭輝、碧桂園、中梁等知名房企均有斬獲。雖然總價(jià)不高，但三宗地塊的溢價(jià)率分別達(dá)到168.79%、152.08%和144.43%。
進(jìn)入2018年以來(lái)，全國(guó)土地交易仍以“低價(jià)走量”為主要特征。土地交易的平均價(jià)格和溢價(jià)率都不高，流標(biāo)、流拍案例也時(shí)有出現(xiàn)。但土地成交規(guī)模仍然較大，凸顯出企業(yè)仍有強(qiáng)烈的補(bǔ)倉(cāng)意愿。
考慮到房企在過(guò)去兩年里大量消化庫(kù)存，這種意愿不難理解。分析人士指出，由于市場(chǎng)高點(diǎn)已過(guò)，“低點(diǎn)時(shí)拿地”的慣性思維，是驅(qū)動(dòng)房企在近期持續(xù)發(fā)力的主因。
在這背后，是一個(gè)更大的時(shí)代背景。隨著“白銀時(shí)代”到來(lái)，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈，部分房企正陷入“不進(jìn)則退”的焦慮中。其中，大中型房企的焦慮感尤其強(qiáng)烈。
圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)
“不進(jìn)則沉沒(méi)”
中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，2018年1月，房地產(chǎn)企業(yè)延續(xù)了去年拿地的積極性。當(dāng)月，有20家企業(yè)在土地市場(chǎng)斥資超過(guò)30億。其中，5家房企的拿地金額超過(guò)百億，分別是碧桂園、龍湖、中海、萬(wàn)科、世茂。
“在調(diào)控持續(xù)加碼的趨勢(shì)下，房企依然在拿地加速過(guò)程中?！痹摍C(jī)構(gòu)表示。
在中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)口徑中，以5508億奪取2017年“銷(xiāo)冠”的碧桂園是1月拿地最多的企業(yè)，該公司斥資187.15億，獲取43宗土地。龍湖的拿地金額為140.27億元，排名第二，但龍湖僅獲得9宗土地。
大量去庫(kù)存后的補(bǔ)倉(cāng)壓力，被認(rèn)為是房企拿地?zé)崆椴粶p的原因。
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2014年至2016年間，房地產(chǎn)企業(yè)拿地面積均為負(fù)增長(zhǎng)。雖然2017年這一增速“轉(zhuǎn)正”，但由于2016年、2017年連續(xù)出現(xiàn)銷(xiāo)售“大年”，到去年末，很多企業(yè)的庫(kù)存仍然不足。
中原地產(chǎn)指出，房地產(chǎn)去庫(kù)存任務(wù)初步完成，一、二、三、四線城市商品房庫(kù)存去化已十分充分，很多城市的去化周期在12個(gè)月以下。
與此同時(shí)，由于企業(yè)對(duì)今年普遍維持“小年”的判斷，“低點(diǎn)時(shí)拿地”的準(zhǔn)則也在此時(shí)發(fā)揮作用?！敖衲晔抢碚撋系难a(bǔ)倉(cāng)時(shí)機(jī)。”北京某上市房企負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，由于房屋交易市場(chǎng)降溫，土地市場(chǎng)的熱度也隨之下降，有助于企業(yè)降低拿地成本。
在這背后，是房企對(duì)規(guī)模的普遍焦慮。新城控股副總裁歐陽(yáng)捷在“首屆華夏地產(chǎn)投融資峰會(huì)”上指出，資金、土地、客戶都在向大企業(yè)集中，市場(chǎng)也出現(xiàn)“大象賽跑”的現(xiàn)象。
他認(rèn)為，由于市場(chǎng)集中度的提高遠(yuǎn)超預(yù)期，大企業(yè)面臨的情況不是“不進(jìn)則退”，而是“不進(jìn)則沉沒(méi)”。在這種情況下，企業(yè)還是要加速奔跑，所以市場(chǎng)能看到的情況是，大企業(yè)跑得越來(lái)越快。
最近兩年來(lái)，越來(lái)越多的房企祭出規(guī)模趕超計(jì)劃，并為之做出人力資源、架構(gòu)調(diào)整等準(zhǔn)備。如陽(yáng)光城欲在2020年實(shí)現(xiàn)3500億的銷(xiāo)售目標(biāo)，并從碧桂園挖來(lái)朱榮斌和吳建斌的“雙斌”組合，該企業(yè)還效仿碧桂園，啟動(dòng)跟投機(jī)制；新城控股在2017年初提出過(guò)“5年沖擊3000億”的目標(biāo)；金科也曾提出“2020年沖擊2000億”的口號(hào)。
今年1月拿地支出位列第二的龍湖，同樣有規(guī)模上的野心。1月30日，在2017年年會(huì)上，龍湖CEO邵明曉制定了新的目標(biāo)，未來(lái)三年，龍湖依然要保證行業(yè)規(guī)模前十，2020年龍湖會(huì)爭(zhēng)取跨過(guò)3000億。三年內(nèi)將誕生至少17個(gè)百億級(jí)以上的地區(qū)公司。
為此，龍湖需要在區(qū)域布局上聚焦并發(fā)力。邵明曉表示，未來(lái)三年，龍湖要培育1-3個(gè)500億元級(jí)地區(qū)公司、3-5個(gè)300億元級(jí)地區(qū)公司、5-8個(gè)200億元級(jí)地區(qū)公司、8-15個(gè)100億元級(jí)地區(qū)公司。進(jìn)入時(shí)間超過(guò)3年，但是規(guī)模仍在50億元以下地區(qū)公司將被消除或合并。
另?yè)?jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解，部分房企雖未對(duì)外公開(kāi)銷(xiāo)售野心，但在內(nèi)部已經(jīng)做出指示。某閩系房企北京區(qū)域負(fù)責(zé)人透露，今年北京公司的拿地和銷(xiāo)售計(jì)劃都有所上調(diào)，其他的區(qū)域公司也大都被分派了更高的銷(xiāo)售目標(biāo)。
態(tài)度趨于謹(jǐn)慎
在房企仍然維持較大拿地規(guī)模的同時(shí)，對(duì)土地市場(chǎng)的態(tài)度卻趨于謹(jǐn)慎。2018年以來(lái)，低總價(jià)、低溢價(jià)繼續(xù)成為土地市場(chǎng)的特征，且流拍、流標(biāo)的案例開(kāi)始增多，北京就出現(xiàn)三宗土地流標(biāo)案例。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，這與房企的資金狀況趨緊有關(guān)。他表示，大部分房企的銷(xiāo)售回款仍然充裕，但由于今明兩年將迎來(lái)償債高峰，因此用于拿地的資金仍然相對(duì)有限。
與此同時(shí)，融資政策的從緊，也使房企的資金成本不斷提高。
1月25至26日，銀監(jiān)會(huì)在2018年全國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理工作會(huì)議中提出，今年將繼續(xù)防控金融風(fēng)險(xiǎn)，將在降低企業(yè)負(fù)債率、嚴(yán)格控制高負(fù)債企業(yè)融資的同時(shí)，控制居民杠桿率的過(guò)快增長(zhǎng)，繼續(xù)遏制房地產(chǎn)泡沫化。這一表態(tài)被認(rèn)為延續(xù)了內(nèi)地融資政策趨嚴(yán)的基調(diào)，并繼續(xù)迫使房企謀求海外融資。
但由于美元升值預(yù)期帶來(lái)的匯率壓力等，海外融資的成本要明顯高于內(nèi)地。中原地產(chǎn)指出，房企在2016年的平均發(fā)債成本在4%左右，且多為人民幣債務(wù)。到2017年，美元債務(wù)占比上升，平均融資成本也升至5%-6%的水平。今年以來(lái)，美元融資成為主流，部分房企的發(fā)債成本上升到8%以上。
“從去年開(kāi)始，總部授予的拿地權(quán)限就有所收緊，以前通常相當(dāng)于50%以上的溢價(jià)，并允許競(jìng)標(biāo)配建保障房。最近已經(jīng)降到20%-30%的溢價(jià)水平?！鼻笆鲩}系房企人士表示。
該人士指出，這同時(shí)也考慮到了調(diào)控政策的因素，因?yàn)闊o(wú)論總部還是北京公司，都預(yù)期“限價(jià)令”不會(huì)很快放松。而對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，通過(guò)順暢的銷(xiāo)售獲得回款，仍是調(diào)控從嚴(yán)環(huán)境下的第一目標(biāo)。
好消息在于，在監(jiān)管層督促下，當(dāng)前熱點(diǎn)城市的供地規(guī)模已明顯加大，使得企業(yè)有了更多選擇余地。
以北京為例，出于進(jìn)軍北京市場(chǎng)、鞏固市場(chǎng)占有率、占據(jù)品牌傳播高點(diǎn)等考慮，過(guò)去房企會(huì)獲取一些限制條件多、盈利空間小的“虧本項(xiàng)目”。如今，一些品質(zhì)不佳的地塊會(huì)被企業(yè)選擇性放棄，其面臨的爭(zhēng)奪并不激烈，甚至遭遇流拍、流標(biāo)。1月25日，北京出讓的兩宗共有產(chǎn)權(quán)住房地塊，就因無(wú)人報(bào)價(jià)而流標(biāo)。
中原地產(chǎn)認(rèn)為，在政策調(diào)控從嚴(yán)、企業(yè)預(yù)期下降的情況下，今年土地市場(chǎng)仍會(huì)維持“低價(jià)走量”的平穩(wěn)局面。除非熱點(diǎn)城市推出限制性條件較少、地段優(yōu)質(zhì)的熱門(mén)地塊，否則對(duì)土地的爭(zhēng)搶并不會(huì)太激烈。
該機(jī)構(gòu)還指出，近幾年來(lái)，與成本相對(duì)較高的招拍掛市場(chǎng)相比，房企更青睞以并購(gòu)方式獲取項(xiàng)目，這種情況在未來(lái)還會(huì)延續(xù)，并購(gòu)的金額和頻次都將呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。因此，與相對(duì)平淡的土地交易市場(chǎng)相比，并購(gòu)市場(chǎng)的動(dòng)向更值得關(guān)注。