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購買法院拍賣房 要多問多咨詢
來源： 中國拍賣信息網作者：時間： 2019-02-11
今天，又有一批司法拍賣房將起拍。記者注意到，位于工業(yè)園區(qū)華林街99號的一套房產將以1330萬元價格起拍，起拍單價13300元/平方米，這個價格要比中介掛牌均價低16000元/平方米。相比于普通的一二手房，法院拍賣房因為價格上的優(yōu)勢也成為了購房一族新的選擇。
8個月，線上共成交2125套法院拍賣房
諸葛找房聯(lián)合阿里拍賣發(fā)布的線上拍賣市場數據顯示，今年從4月份到11月份的8個月中，蘇州僅通過阿里拍賣在線上成交的法院拍賣房就有2125套，其中住宅類房源1051套，成交均價在每平方米15000元上下。
對于大部分人來說，買房是件大事，價格要貨比三家，地段要好中選優(yōu)，質量也要仔細甄別，此外諸如產權、稅費、學區(qū)等等都得弄清楚。近年來，隨著網絡司法拍賣的興起，通過司法拍賣的方式買房子也成了購房一族的買房選擇。“一般來說，司法拍賣的房子，價格優(yōu)勢很明顯，而且此類房子，一般都處于比較成熟的小區(qū)，地段也不差，周邊的配套設施等都相對比較齊全。因此吸引購房者關注也很正常。”一名曾經參與線上拍房的市民周先生告訴記者，他曾經看中過一套60多平方米的拍賣房，填報完信息，繳納保證金后就可以在線上拍賣。
拍賣的過程比想像的要激烈很多，“這套房共有三十多個人報名參拍，拍賣的時候，價格不斷被抬高，完全超出了我的預期，我基本連報價的機會都沒撈到?！敝芟壬f，他沒想到拍賣房會如此受關注，本來也是抱著試試看的心情參與的，“想撈個寶，結果沒撈到?！?/span>
整體趨理性，11月線上拍賣房均價15179元/平方米
記者在采訪中了解到，相比于剛開始的熱度，今年以來，法院拍賣房已經越趨理性。這一點從今年11月份線上拍賣的數據就可以顯現(xiàn)。
據諸葛找房數據，11月蘇州法院拍賣房中通過線上拍賣成交的共有193套，環(huán)比10月下跌了11.06%；其中住宅房成交99套，環(huán)比10月增長了50%。線上拍賣住宅均價15179元/平方米，環(huán)比10月份的15155元/平方米僅增長了0.16%。房源的平均溢價率21.98%，相比10月份小幅下跌。
具體分析成交的房源可以發(fā)現(xiàn)，在成交的住宅類房源中，總價在100-150萬元區(qū)間的房源占比24%，其次是100萬元以下的房源，占比22%，150-200萬區(qū)間的房源占比21%，200-300萬區(qū)間的房源占比18%。中低端價位房源分布較為均衡。
從成交均價來看，成交均價集中在1-2萬元/平方米，溢價率維持在20%-30%。盡管溢價率處于較高水平，但是由于拍賣房源起拍價普遍低于市場價2-3成，因此總體房價仍比一二手房成交均價要低不少。
不能被低價迷惑，買法院拍賣房要注意潛在風險
從上述數據可以發(fā)現(xiàn)，為什么有那么多人將目光投向法院拍賣房，原因很簡單：一是房價低于市場價，能撿便宜；二是法院公信力強，買房沒問題。
有專業(yè)人士提醒，其實，盡管大多數通過司法拍賣平臺購買房子并不會發(fā)生糾紛，但是其中還是有不少風險點需要購房者注意。
行政機關辦理房屋產權登記自有一套流程和要求，該有的文件一樣都不會少。法院在進行司法拍賣時，雖然會對房屋的權屬、產權登記狀態(tài)、土地使用性質等做相應的披露，但涉及開發(fā)商在房屋開發(fā)過程中的合法性和合規(guī)性問題可能會無法發(fā)現(xiàn)。所以，客觀上會發(fā)生購房者取得法院出具的裁定、協(xié)助執(zhí)行書等全套產權過戶所需材料，卻因為開發(fā)商原因導致無法進行產權過戶登記的情況。當然，在蘇州，因為管理比較規(guī)范，此種情況發(fā)生的可能性并不大，不過購房者多留一個心眼并沒有壞處。如果標的房屋本身系因開發(fā)商破產而拍賣的，就很難處理。此時，購房者可能需要花費大量時間、精力和財力來進行維權。
對于法院拍賣房，很多人其實是沖著“價格低”這種撿漏心態(tài)去參與的，但同時也有很多人在實際完成產權過戶后，在網上吐槽被“坑”。原因在于，買房除了房價，還會涉及到稅費的問題。是否是唯一住房，面積大小，是否為商品房等因素都會影響到最終承擔稅費的多少。司法拍賣除了稅費之外，還涉及到給拍賣平臺的傭金，這一傭金通常是按照成交金額的1-5%不等來確定，具體金額不小，需要在成交價之外支付。通過司法拍賣購房的最終支出費用，可以用以下公式來計算：最終支付費用=拍賣成交價+稅費+拍賣傭金+其他費用。購房者切勿只看到“拍賣成交價”而忽略“最終支付費用”。
所拍房產是否取得過房產證也很重要。已經取得房產證的，那么購房者只要按照二手房買賣的規(guī)定繳納一次稅費即可。但如果所拍房屋是辦理按揭或因其他原因尚未辦理房產證的，那繳納稅費就要復雜不少。
據報道，對于法院拍賣房，還存在著兩種導致購房者無法及時入住的情況：一種是帶租拍賣。經常有被執(zhí)行人為了避免房屋拍賣，而惡意與第三方簽訂長期的房屋租賃合同，5年、10年甚至是20年不等。而基于“買賣不破租賃”的物權原則，新的購房者無權以房屋所有者的身份要求此前的租賃者搬離。這便導致客觀上買到房屋卻無法入住。
第二種是一房二賣。如果被執(zhí)行人與第三人簽訂了房屋買賣合同，且該第三方已經實際支付了合理的價格，也已經入住該房屋，即便未辦理房屋登記，也會涉及到房屋所有權歸屬的糾紛。雖然有相關判例支持拍賣購房者取得房屋所有權，但客觀上也會導致購買者無法及時入住。
當然，隨著拍賣流程的越來越嚴格，上述風險的發(fā)生也越來越小。但是作為購房者，事先仔細閱讀拍賣公告，了解拍賣要求以及標的物信息，防止最終拍賣成交后出現(xiàn)“物非我所需”“風險未核實”的情況，也是非常必要的。對于不了解的情況，務必要向法院、稅務部門多問多咨詢，做到清清楚楚、明明白白買房，避免潛在風險。