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兩部門：支持消費基礎設施、保租房REITs發(fā)行
來源： 鳳凰網(wǎng)作者：時間： 2023-04-03
3月24日，國家發(fā)改委發(fā)布規(guī)范高效做好基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項目申報推薦工作的通知，支持消費基礎設施建設。研究支持增強消費能力、改善消費條件、創(chuàng)新消費場景的消費基礎設施發(fā)行基礎設施REITs。優(yōu)先支持百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點項目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項目發(fā)行基礎設施REITs。項目用地性質應符合土地管理相關規(guī)定。項目發(fā)起人（原始權益人）應為持有消費基礎設施、開展相關業(yè)務的獨立法人主體，不得從事商品住宅開發(fā)業(yè)務。發(fā)起人（原始權益人）應利用回收資金加大便民商業(yè)、智慧商圈、數(shù)字化轉型投資力度，更好滿足居民消費需求。嚴禁規(guī)避房地產(chǎn)調(diào)控要求，不得為商品住宅開發(fā)項目變相融資。
同日，證監(jiān)會發(fā)布《關于進一步推進基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）常態(tài)化發(fā)行相關工作的通知》。分類調(diào)整項目收益率和資產(chǎn)規(guī)模要求。申報發(fā)行基礎設施REITs的特許經(jīng)營權、經(jīng)營收益權類項目，基金存續(xù)期內(nèi)部收益率（IRR）原則上不低于5%；非特許經(jīng)營權、經(jīng)營收益權類項目，預計未來3年每年凈現(xiàn)金流分派率原則上不低于3.8%。落實中央“房住不炒”要求，充分考慮保障性租賃住房的保障屬性，鼓勵更多保障性租賃住房REITs發(fā)行，首次申報發(fā)行REITs的保障性租賃住房項目，當期目標不動產(chǎn)評估凈值原則上不低于8億元，可擴募資產(chǎn)規(guī)模不低于首發(fā)規(guī)模的2倍。
中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水認為，第一，優(yōu)先支持消費型基礎設施發(fā)行REITs，REITs資產(chǎn)類型進一步擴大。該通知指出，優(yōu)先支持百貨商場、購物中心、社區(qū)型商業(yè)、城鄉(xiāng)網(wǎng)點農(nóng)貿(mào)市場等項目發(fā)行基礎設施REITs。發(fā)起人（原始權益人）應利用回收資金加大便民商業(yè)、智慧商圈、數(shù)字化轉型投資力度，更好滿足居民消費需求。百貨商場、購物中心、社區(qū)型商業(yè)及城鄉(xiāng)網(wǎng)點農(nóng)貿(mào)市場，這些屬于消費型基礎設施，為支持增強消費能力、改善消費條件、創(chuàng)新消費場景，這些類型的基礎設施REITs將會優(yōu)先得到支持。
第二，不得為商品住宅開發(fā)變相融資。通知指出，項目發(fā)起人（原始權益人）應為持有消費基礎設施、開展相關業(yè)務的獨立法人主體，不得從事商品住宅開發(fā)業(yè)務。嚴禁規(guī)避房地產(chǎn)調(diào)控要求，不得為商品住宅開發(fā)項目變相融資。項目發(fā)起人不得從事商品住宅開發(fā)，不得為商品住宅開發(fā)變相融資。
第三，對項目的收益水平提出明確要求。一是，申報發(fā)行基礎設施REITs的特許經(jīng)營權、經(jīng)營收益權類項目，基金存續(xù)期內(nèi)部收益率（IRR）原則上不低于5%。二是，非特許經(jīng)營權、經(jīng)營收益權類項目，預計未來3年每年凈現(xiàn)金流分派率原則上不低于3.8%?？赏ㄟ^剝離低效資產(chǎn)、拓寬收入來源、降低運營成本、提升管理效率等多種方式，努力提高項目收益水平，達到項目發(fā)行要求。
第四，鼓勵保障性租賃住房REITs發(fā)行，將助力保租房更快發(fā)展。鼓勵更多保障性租賃住房REITs發(fā)行，首次申報發(fā)行REITs的保障性租賃住房項目，當期目標不動產(chǎn)評估凈值原則上不低于8億元，可擴募資產(chǎn)規(guī)模不低于首發(fā)規(guī)模的2倍。
第五，推動基礎設施REITs擴募發(fā)行常態(tài)化。按照市場化法治化原則，鼓勵運營業(yè)績良好的上市REITs通過增發(fā)份額收購資產(chǎn)，開展并購重組活動，鼓勵更多符合條件的擴募項目發(fā)行上市。推進REITs常態(tài)化發(fā)行，將能充分發(fā)揮REITs助力盤活存量資產(chǎn)、擴大有效投資和降低實體企業(yè)杠桿率的重要作用。