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這次“十一樓市”，和往常不一樣！
來源： 鳳凰網(wǎng)作者：時間： 2023-10-07
新房推盤量明顯增加。比如，廣州長假期間推盤個數(shù)達到20個，比去年十一期間增加3個，總推貨量較去年十一增加42%；再比如，從9月26日至10月2日，西安市28盤、4715套房源（不含西咸新區(qū)）同時開始線上登記，6天的供應(yīng)量超過了8月份整月4429套的供應(yīng)。
節(jié)前各地退出限購，認房不認貸落地，開發(fā)商都想在“金九銀十”這個傳統(tǒng)旺季加速去化，沖刺年底業(yè)績。
注意的是，純新盤并不多，大多是清尾貨的同時，再推幾十套或一兩棟新貨。因為，今年以來新盤的流速普遍放緩，去化率普遍在40%左右。據(jù)CRIC調(diào)研數(shù)據(jù)，重點城市在“金九”的平均開盤去化率僅為48%。清掉尾貨，既是營銷的基本節(jié)奏，也是提振市場情緒的關(guān)鍵?？上攵?，前面幾批次都賣完了，才能營造熱銷的場面。
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優(yōu)惠促銷是主基調(diào)，“一口價”房源非常普遍。既然要清掉尾貨，就得讓利促銷。筆者發(fā)現(xiàn)，除了常規(guī)的促銷優(yōu)惠（比如送家電大禮包）外，開發(fā)商針對尾貨基本都會推出“一口價”房源（有的新推盤也會拿出10套做“一口價”），比如”折上折”、均價降一萬、立減10-50萬等等。
筆者注意到，“一口價”房源明顯低于新推盤的平均售價，甚至低于該批次房源當初的開盤價。開發(fā)商這么做，一方面是希望通過誘人的“一口價”，能推動看房的人氣轉(zhuǎn)化為買房的人氣；另一方面，尾貨低價促銷，而新推盤高價能夠營造出房價上漲的信號，刺激買房的熱情。另外，開發(fā)商資金鏈普遍緊張，也希望降價回籠資金。因此，更大折扣優(yōu)惠往往與高比例首付捆綁。
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看房的比買房的多。不管是筆者踩盤，還是與同行交流，“看的比買的多”是普遍現(xiàn)象。一方面，政策接二連三地刺激，確實提振了市場情緒，愿意去看房了，來訪量較節(jié)前普遍增長50%或翻倍；另一方面，剛需和換房的人群還真不少。筆者總結(jié)了一下，看房的或者是小兩口，或者父母帶著要結(jié)婚的子女，或者是三代人。
但是，叫好不叫座，看的比買的多，來訪轉(zhuǎn)下定的比例并不算高。從客戶情緒來看，確實都是計劃要買房的，但即便是婚房這種真正的剛需，也并不急于交定金，而是多盤比較，決策偏猶豫。一方面，普遍認為房價不會漲，甚至開發(fā)商大擺促銷姿態(tài)的背景下，認為后續(xù)房價可能還會下跌。另一方面，很多樓盤都有一些瑕疵。
靠中心區(qū)的，客廳或房間太小；靠外圍的，通勤不方便。房價仍在高位的情況下，控總價的緊湊戶型是普遍的設(shè)計風(fēng)格?？芍^麻雀雖小五臟俱全，看上去啥都有，但并不宜居。外圍的房子戶型大，價格適宜，但年輕人對通勤比較敏感。既然有這樣那樣的缺點，新盤選擇又很多，房價也穩(wěn)定，開發(fā)商都在促銷，那就多看看再說。
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需求的兩極分化很明顯。大戶型、大平層往往對應(yīng)著更高的價格和漲價行為。比如，同一批次的新推房源，裝修標準一致，但大戶型的均價往往比中小戶型的高出1萬左右。這往往與當下改善型需求占主導(dǎo)，高收入人群對房價敏感度下降有關(guān)，出手也不像剛需剛改那么猶豫不決。
當然，不像70-90平米非要做成五臟俱全的緊湊型三房戶型一樣，大戶型、大平層的居住體驗感更強，一梯最多兩戶，有的甚至是“三梯四戶”，空間感更強。對于高收入或“賣一買一”的換房人群來說，首付和月供更加從容一些。而且，近兩年改善型需求主導(dǎo)樓市的格局下，這類型房源的價格更加堅挺，也更受市場歡迎。
相比之下，中產(chǎn)和剛需盡管消費意愿強烈，但支付能力下降、預(yù)期變得謹慎和悲觀，同時作為需求新生力量的90后對居住的內(nèi)涵不愿意讓步。當房價還在高位的情況下，供給端變得尷尬和扭曲，且對需求的匹配程度開始弱化。于是，出現(xiàn)緊湊型戶型，需求觀望和猶豫，多盤相互比較，甚至一個樓盤多次看房。說白了就是高房價下剛需萎縮，有效需求不足。
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出現(xiàn)“等政策式的需求延滯”。從深圳來看，目前市場普遍預(yù)期深圳限購會松綁，首套二套首付或利率會下行。因此，長假期間深圳樓市人氣也很旺，但叫好不叫座的現(xiàn)象更加明顯，而深圳新盤普遍的折扣式營銷更加劇了這一態(tài)勢。而這種心態(tài)的背后，事實上是希望看到“調(diào)控政策刺激-需求跑步入市-房價出現(xiàn)上漲”的舊思維作怪。
或者說，如果房價不漲，那就不會買房，等等再說。即便是剛需剛改，現(xiàn)在也不是入市的好時機，畢竟利率還會下降，現(xiàn)在買就虧了。這種思維的另一面，就是政策不達預(yù)期。既然如此，大家都說“樓市不穩(wěn)、救市不斷”，就一定有新一輪政策在醞釀、在路上，當下的策略就是等等。
其實，這種思路在2022年以來一直很盛行。政策也是這種思路，比如深圳不斷地出臺各類救市新政，一人購房全家?guī)停üe金）、公寓不限購、雙證合一、退出二手房參考價、退出離婚限購、放開港澳買非住宅；再比如，國家層面啟動“認房不認貸”，部分城市調(diào)整或退出限購。但是，這些政策未帶來新一輪樓市回升周期，于是大家就認為還會有新的政策，“等政策式的需求延滯”，這在深圳表現(xiàn)的非常突出。
比如，坊間傳聞下一輪政策刺激，可能是降低首套房首付比例，深圳退出限購，降低普通住房認定標準等。但“此等非彼等”，并非是等政策落地后，被政策錯殺的需求有資格買房了從而是釋放出需求來，而是等待政策達到拉升房價上漲的效果后，才會去買房。政策一天不達預(yù)期，我就觀望一天。
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這個現(xiàn)象可能是各地普遍存在的問題，也是樓市過去20年（2001-2021年）一直“單邊上漲”，且每有下跌時政策就迫不及待地將其拉起來，從而導(dǎo)致的“政策市”預(yù)期，或政策不允許下跌的頑固預(yù)期。這樣的預(yù)期，在深圳更加突出。這也是為何，國慶前如此大的救市力度（認房不認貸 退出限購 下調(diào)利率）下，人氣旺仍無法轉(zhuǎn)化為買房旺的主要原因。
但事實上，政策空間眼見在收窄和觸頂，政策的邊際效果明顯在減弱，即便是“大放水”也根本無法達到過去那種火熱的行情。而問題是，市場不會理解的，他們認為政策沒有達到預(yù)期，且相信媒體所謂的“市場不穩(wěn)、救市不斷”，各地確實也很著急，急于想讓樓市穩(wěn)定下來。而對于迫切要買房的人來說，即便開發(fā)商有優(yōu)惠，即便“一口價”房源降價了50萬，但房價還很高，他們依然買不起，而房子本身的品質(zhì)也并沒那么好，這就是當前樓市的困局。