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土地拍賣規(guī)則將變，“馬甲”上演最后瘋狂
來源： 騰訊網作者：時間： 2023-11-01
經濟觀察網獲悉，自然資源部正著手發(fā)文，建議各城市取消地價上限，以及建議取消遠郊區(qū)縣容積率1.0限制等。
開發(fā)商擔心土拍規(guī)則變化加大拿地的不確定性，已經提前“內卷”起來。比如，面對傳聞，一家大型央企華北區(qū)域投資人士的應對辦法是，不管新規(guī)真實與否、何時落地，年內掛牌的地“應拍盡拍”。
在地價觸頂即轉為搖號的現行土拍規(guī)則下，想要在北京等一二線城市拿到好地，需要一定運氣。開發(fā)商們相信“運氣”的成分，踏遍了各地寺廟；每次拍地時，不僅一線投拓，連遠程觀“戰(zhàn)”的集團高管都統一穿上全身紅色衣物，圖個吉利……
當然，這些縱橫土地市場的投拓們，并不會將是否參與建設一個地塊、一片區(qū)域的可能性完全寄托于玄學。除了更精細化地算賬，他們需要人為地提高“好運氣”，例如，儲備更多進入搖號箱的“馬甲”，那都是搖中地塊的籌碼。
在土拍遇冷及分化加劇的背景下，眾多城市的土地部門需要研究和制定更適合當下土拍市場的規(guī)則。尤其是北京、上海等核心城市，在是否跟進“取消地價上限”這一政策前面臨選擇。
這種不確定性，加重了為數不多還能拿地投資的開發(fā)商的焦慮，他們試圖在“靴子”落地前努力搶地?，F在，或許是開發(fā)商“馬甲”最后的狂歡。
神秘的馬甲
“馬甲”，通常代指一個人同時擁有的其他賬號。
在房地產行業(yè)，一二線城市的熱門地塊的競買規(guī)則通常是，地價到達上限，疊加競高標準建設方案、競配建或支持面積等后，最后一輪，由開發(fā)商抽簽搖號來決定競買人，且同一集團企業(yè)不得報名競買同一宗地。
這一規(guī)則下，開發(fā)商有兩種方式提高拿地概率：一種是“背靠背”，誰搖中地塊，其他盟友都可以參與合作；第二種是找小型公司作為“馬甲”進場競買搖號，背后出資、后續(xù)開發(fā)建設都由大型公司完成。
“馬甲”神秘，但終歸有跡可循，多數投拓人員已經練就了三招辨別疑似“馬甲”的能力。
以北京市場為例，可重點關注參拍名單上的生面孔，一是外地企業(yè)主營業(yè)務不在北京，突然進京拍地；二是用企查查、天眼查等檢索，這家公司的對外投資、高管任職信息等出現其他開發(fā)商的痕跡；三是拍地1-2個月內，地塊案名等宣傳變更為另一家大型房企。
今年以來，多場土拍出現眾多新面孔，如福建雄旺、山西裕通晟、虹曦置業(yè)、揚州華鵬、江蘇師山、成都領陽置業(yè)、上海錦祥德睿、成都鴻哲置業(yè)、上海潤哲宏升、廈門巖垚盛等。例如一家名為太原萃豐置業(yè)的公司，2023年6月12日注冊，次日便報名拿地。
6月1日，北京順義新城第19街區(qū)19-69地塊吸引了45家房企圍獵，最終被成立僅半年多的福建雄旺一舉搖中。彼時，外界熱議其為廈門建發(fā)的馬甲。從股東信息看，福建雄旺股東涉及的5家公司，均與廈門建發(fā)有過合作。兩個月后，該地塊正式公布案名——建發(fā)·觀云。
同樣，6月14日，北京順義新城第2街區(qū)一宗地被首次進京的石家莊創(chuàng)世紀摘得，這家公司被指是龍湖的馬甲。天眼查顯示，石家莊創(chuàng)世紀對外投資了一家名為河北領拓的房地產開發(fā)有限公司，該公司的大股東為濟南龍湖置業(yè)有限公司的子公司。直到8月初，項目案名揭曉，為龍湖·御湖境二期。
9月27日，北京朝陽十八里店一宗地吸引了34家房企參拍，最終被成立不足兩個月的成通京置業(yè)搖中，該公司注冊資金僅1000萬元。一位接近保利的人士向經濟觀察網透露，成通京置業(yè)為保利的馬甲。從股權信息看，該公司實控人曾在保利（北京）房地產開發(fā)有限公司擔任高管。
一家Top5央企投資人士陳啟已經摸清了北京區(qū)域的馬甲矩陣。以北京為例，開發(fā)商找馬甲有明顯的地緣特征，一般和北京公司所在的區(qū)域覆蓋城市有重合，例如一家央企的華北區(qū)域分管北京、山東、河北，其找的馬甲多為山東和河北的小型房企和上下游公司。
“找哪個地方的馬甲，主要由這家區(qū)域公司的高管和投資人員的關系網決定，和哪些區(qū)域的企業(yè)和區(qū)屬平臺關系更好，就會去廣撒網找。”陳啟還透露，馬甲公司并不一定排他，已經出現多家房企共用馬甲的情況，這一場土拍和甲合作，下一場可能就代表乙去拍地。
賭一次運氣
馬甲需要符合兩個基本條件：具備房地產開發(fā)資質、有錢。
另一家地產央企的北京投拓人士林枚解釋，房地產開發(fā)資質共分為一至四級，北京只要求具備資質即可，對具體等級沒有限制。即使馬甲沒有資質，也可以申請到臨時資質，因此，資質不是難題。
最關鍵的要求是馬甲公司有足夠的自有資金，可以繳納地塊的保證金。
如果馬甲沒有錢，投拓們也有辦法，“拿地資金必須是自有資金，但目前，北京的拿地資金審查只針對拿了地的企業(yè)，而不會查所有參拍企業(yè)”。陳啟有時需要幫馬甲公司墊付保證金，只要馬甲拿到地，他會給馬甲的母公司打一筆保證金，再由該母公司對馬甲的注冊資本金增資。
“一旦拿到地，通過做大注冊資本金的形式，可以規(guī)避資金審查。只要拿地款來自于注冊資本金，即來自股本，就可以解釋過去了。至于股本的錢怎么來，土地部門不會追究。”陳啟說。
在拍地前就把部分保證金打到馬甲公司上，為了保障資金安全，陳啟一般要求對方提供等額的擔保和質押，并簽訂協議?！罢荫R甲的一般是央國企，對撥付每一筆資金的必要性和安全性要求十分嚴格，可能還會要求共管銀行賬號”。
據林枚的觀察，一些熱門地塊爭奪戰(zhàn)十分激烈，多家央企會祭出4-6個馬甲上陣。一般會有兩種合作模式：其一，如果一個馬甲搖中，雙方合作開發(fā)該地塊，其余馬甲權當陪跑；其二，只要一家搖中，所有馬甲都參與地塊的開發(fā)。
“對馬甲而言，就是賭一次運氣，幾乎沒有成本?！绷置督忉?，一般搖號的都是優(yōu)質地塊，馬甲借此可以和操盤能力較強的房企合作，品牌房企操盤，馬甲只作財務投入，后續(xù)還有利潤和股東分紅，“相當于搖中后就躺著賺錢”。
林枚透露，行規(guī)一般承諾，搖中后給馬甲公司10%-30%的股權，雙方同股同酬。
拿地后，項目公司需要進行股權轉讓，引入真正的資方或建設方。一般，民企馬甲的股權變更很快，拿地后1-2月就能完成；如果是國企馬甲，需要走產交所掛牌公示，周期稍長，且開發(fā)商會設置一定的保牌條款，以防被“搶”，林枚介紹。
理論上，只要解決資質和保證金的問題，房企可以召集數十個馬甲去搶地，但仍然有眾多房企找不到馬甲。
一家總部在深圳的央企正苦于今年剩下大筆投資額，沒有花出去。為了搖中地塊，這家公司曾組團去雍和宮、潭柘寺甚至出差至五臺山，祈求多一些好運。
找馬甲并不容易，“外界看到我找了4家，背后我得找20余家去談?！标悊⑦M一步說，實際上，沒那么多馬甲愿意來參拍，比如豐臺青塔地塊，有17家房企和聯合體報名，但地塊隱藏著某些瑕疵。對一個全國性質的馬甲房企來說，它會把全國的地一起看，尤其是下半年北京樓市低迷，回款也比較慢，相比之下，馬甲房企的錢、人員去拍杭州、成都等城市的土地會是更優(yōu)的選擇。
還有一個現實難題，開發(fā)商有限的投拓團隊里，每人需要同時對接4-5個馬甲公司。為了合作拍下一塊地，陳啟忙著在北京接待馬甲公司的老板和團隊，還需協助報名、準備上會材料、考慮保證金如何解決、商談雙方合作協議的具體條款等，這一過程中，“馬甲基本不用干活，不用像我們一樣特別深地研究項目。我們光應付幾個馬甲就精疲力盡了”。
新規(guī)將來
陳啟曾多次向供地部門反饋過馬甲亂象，得到的回應是，有關部門認為馬甲的存在是好事，“說明土地市場熱度高”。
上海，被開發(fā)商們認證為全國封堵“馬甲”最嚴格的城市。
2016年10月，上海發(fā)文加強對土地交易資金的監(jiān)管，銀行貸款、信托資金、資本市場融資、資管計劃配資、保險資金等不得用于繳付土地競買保證金、定金及后續(xù)土地出讓價款，即拿地資金必須為自有資金。
為此，上海設置了事前、事中和事后審查，例如，所有開發(fā)商報名參拍前，需提交一份經會計師事務所鑒定過的《商品住房用地交易資金來源情況補充申報及承諾》?！伴_發(fā)商先自己請會計事務所穿透資金來源，給出認定報告，再將所有資料交由規(guī)自部門里相應的審計單位復查一遍?！币晃皇煜らL三角土地市場人士解釋。
同時，每個參拍企業(yè)須提前把自有資金存入監(jiān)管銀行封存并實施監(jiān)管，這筆資金通常為地塊起價的100%-110%。這成了開發(fā)商試圖上馬甲的硬性門檻。
和北京等地不同的是，上海對地塊出讓作事后監(jiān)管——報名一地塊競買但未競得的企業(yè)，后續(xù)不得以任何形式參與該地塊的合作，即同場參拍的企業(yè)不能參與該地塊后續(xù)股權或權益變更，以杜絕馬甲加大搖號概率的現象出現。
前述熟悉長三角土地市場的人士認為，對地方政府而言，地價和溢價率都設置了上限，這意味著賣出一塊地，財政收入的上限已是板上釘釘，多幾十家企業(yè)報名拿地，營造出土地市場熱度很高的氛圍意義不大。
一位東部城市規(guī)自部門人士回憶，過往土地市場較熱時，其所在城市調整了價高者得這一規(guī)則，增設搖號環(huán)節(jié)，彼時收到眾多競買人的反饋是，“搖號對每家參拍企業(yè)是公平的，不論央國企、民企，全憑手氣”。
經濟觀察網獲悉，自然資源部正著手發(fā)文，建議各城市取消地價上限，建議取消遠郊區(qū)縣容積率1.0限制等。
眾多城市在土拍遇冷及分化加劇的背景下，各地土地部門需要研究和制定更適合當下土拍市場的規(guī)則。
例如，如果取消搖號和地價上限，回歸到“價高者得”時代，會否推高地價？若房地價差縮小，開發(fā)商利潤被壓縮，會否影響后續(xù)的產品品質？沒有了地價上限，還意味著競高標準建設方案等從此退出江湖……這是上述東部城市規(guī)自部門人士正思考的問題。
聽到土拍規(guī)則將變的風聲，陳啟便警覺起來，趕緊聯系潛在的馬甲房企作“備胎”，爭取在年內多拿幾塊地，“怕后面的地越來越不好拿，大家都很恐慌，以前對馬甲亂象群起而攻之，一起打12345，向規(guī)自委投訴。但如果真的取消馬甲，那用什么方式來代替呢？”
林枚也很困惑，公司華北區(qū)域手上的投資額想花但一直花不出去，年內最后兩個多月里，“基本上，除了那種看一眼就不行的地不參拍，比如北京六環(huán)外特別偏的，剩余所有掛牌的地塊都會跟一跟”。
開發(fā)商擔心土拍規(guī)則變化加大拿地的不確定性，已經提前“內卷”起來。比如，面對傳聞，一家大型央企華北區(qū)域投資人士的應對辦法是，不管新規(guī)真實與否、何時落地，年內掛牌的地“應拍盡拍”。
在地價觸頂即轉為搖號的現行土拍規(guī)則下，想要在北京等一二線城市拿到好地，需要一定運氣。開發(fā)商們相信“運氣”的成分，踏遍了各地寺廟；每次拍地時，不僅一線投拓，連遠程觀“戰(zhàn)”的集團高管都統一穿上全身紅色衣物，圖個吉利……
當然，這些縱橫土地市場的投拓們，并不會將是否參與建設一個地塊、一片區(qū)域的可能性完全寄托于玄學。除了更精細化地算賬，他們需要人為地提高“好運氣”，例如，儲備更多進入搖號箱的“馬甲”，那都是搖中地塊的籌碼。
在土拍遇冷及分化加劇的背景下，眾多城市的土地部門需要研究和制定更適合當下土拍市場的規(guī)則。尤其是北京、上海等核心城市，在是否跟進“取消地價上限”這一政策前面臨選擇。
這種不確定性，加重了為數不多還能拿地投資的開發(fā)商的焦慮，他們試圖在“靴子”落地前努力搶地?，F在，或許是開發(fā)商“馬甲”最后的狂歡。
神秘的馬甲
“馬甲”，通常代指一個人同時擁有的其他賬號。
在房地產行業(yè)，一二線城市的熱門地塊的競買規(guī)則通常是，地價到達上限，疊加競高標準建設方案、競配建或支持面積等后，最后一輪，由開發(fā)商抽簽搖號來決定競買人，且同一集團企業(yè)不得報名競買同一宗地。
這一規(guī)則下，開發(fā)商有兩種方式提高拿地概率：一種是“背靠背”，誰搖中地塊，其他盟友都可以參與合作；第二種是找小型公司作為“馬甲”進場競買搖號，背后出資、后續(xù)開發(fā)建設都由大型公司完成。
“馬甲”神秘，但終歸有跡可循，多數投拓人員已經練就了三招辨別疑似“馬甲”的能力。
以北京市場為例，可重點關注參拍名單上的生面孔，一是外地企業(yè)主營業(yè)務不在北京，突然進京拍地；二是用企查查、天眼查等檢索，這家公司的對外投資、高管任職信息等出現其他開發(fā)商的痕跡；三是拍地1-2個月內，地塊案名等宣傳變更為另一家大型房企。
今年以來，多場土拍出現眾多新面孔，如福建雄旺、山西裕通晟、虹曦置業(yè)、揚州華鵬、江蘇師山、成都領陽置業(yè)、上海錦祥德睿、成都鴻哲置業(yè)、上海潤哲宏升、廈門巖垚盛等。例如一家名為太原萃豐置業(yè)的公司，2023年6月12日注冊，次日便報名拿地。
6月1日，北京順義新城第19街區(qū)19-69地塊吸引了45家房企圍獵，最終被成立僅半年多的福建雄旺一舉搖中。彼時，外界熱議其為廈門建發(fā)的馬甲。從股東信息看，福建雄旺股東涉及的5家公司，均與廈門建發(fā)有過合作。兩個月后，該地塊正式公布案名——建發(fā)·觀云。
同樣，6月14日，北京順義新城第2街區(qū)一宗地被首次進京的石家莊創(chuàng)世紀摘得，這家公司被指是龍湖的馬甲。天眼查顯示，石家莊創(chuàng)世紀對外投資了一家名為河北領拓的房地產開發(fā)有限公司，該公司的大股東為濟南龍湖置業(yè)有限公司的子公司。直到8月初，項目案名揭曉，為龍湖·御湖境二期。
9月27日，北京朝陽十八里店一宗地吸引了34家房企參拍，最終被成立不足兩個月的成通京置業(yè)搖中，該公司注冊資金僅1000萬元。一位接近保利的人士向經濟觀察網透露，成通京置業(yè)為保利的馬甲。從股權信息看，該公司實控人曾在保利（北京）房地產開發(fā)有限公司擔任高管。
一家Top5央企投資人士陳啟已經摸清了北京區(qū)域的馬甲矩陣。以北京為例，開發(fā)商找馬甲有明顯的地緣特征，一般和北京公司所在的區(qū)域覆蓋城市有重合，例如一家央企的華北區(qū)域分管北京、山東、河北，其找的馬甲多為山東和河北的小型房企和上下游公司。
“找哪個地方的馬甲，主要由這家區(qū)域公司的高管和投資人員的關系網決定，和哪些區(qū)域的企業(yè)和區(qū)屬平臺關系更好，就會去廣撒網找。”陳啟還透露，馬甲公司并不一定排他，已經出現多家房企共用馬甲的情況，這一場土拍和甲合作，下一場可能就代表乙去拍地。
賭一次運氣
馬甲需要符合兩個基本條件：具備房地產開發(fā)資質、有錢。
另一家地產央企的北京投拓人士林枚解釋，房地產開發(fā)資質共分為一至四級，北京只要求具備資質即可，對具體等級沒有限制。即使馬甲沒有資質，也可以申請到臨時資質，因此，資質不是難題。
最關鍵的要求是馬甲公司有足夠的自有資金，可以繳納地塊的保證金。
如果馬甲沒有錢，投拓們也有辦法，“拿地資金必須是自有資金，但目前，北京的拿地資金審查只針對拿了地的企業(yè)，而不會查所有參拍企業(yè)”。陳啟有時需要幫馬甲公司墊付保證金，只要馬甲拿到地，他會給馬甲的母公司打一筆保證金，再由該母公司對馬甲的注冊資本金增資。
“一旦拿到地，通過做大注冊資本金的形式，可以規(guī)避資金審查。只要拿地款來自于注冊資本金，即來自股本，就可以解釋過去了。至于股本的錢怎么來，土地部門不會追究。”陳啟說。
在拍地前就把部分保證金打到馬甲公司上，為了保障資金安全，陳啟一般要求對方提供等額的擔保和質押，并簽訂協議?！罢荫R甲的一般是央國企，對撥付每一筆資金的必要性和安全性要求十分嚴格，可能還會要求共管銀行賬號”。
據林枚的觀察，一些熱門地塊爭奪戰(zhàn)十分激烈，多家央企會祭出4-6個馬甲上陣。一般會有兩種合作模式：其一，如果一個馬甲搖中，雙方合作開發(fā)該地塊，其余馬甲權當陪跑；其二，只要一家搖中，所有馬甲都參與地塊的開發(fā)。
“對馬甲而言，就是賭一次運氣，幾乎沒有成本?！绷置督忉?，一般搖號的都是優(yōu)質地塊，馬甲借此可以和操盤能力較強的房企合作，品牌房企操盤，馬甲只作財務投入，后續(xù)還有利潤和股東分紅，“相當于搖中后就躺著賺錢”。
林枚透露，行規(guī)一般承諾，搖中后給馬甲公司10%-30%的股權，雙方同股同酬。
拿地后，項目公司需要進行股權轉讓，引入真正的資方或建設方。一般，民企馬甲的股權變更很快，拿地后1-2月就能完成；如果是國企馬甲，需要走產交所掛牌公示，周期稍長，且開發(fā)商會設置一定的保牌條款，以防被“搶”，林枚介紹。
理論上，只要解決資質和保證金的問題，房企可以召集數十個馬甲去搶地，但仍然有眾多房企找不到馬甲。
一家總部在深圳的央企正苦于今年剩下大筆投資額，沒有花出去。為了搖中地塊，這家公司曾組團去雍和宮、潭柘寺甚至出差至五臺山，祈求多一些好運。
找馬甲并不容易，“外界看到我找了4家，背后我得找20余家去談?！标悊⑦M一步說，實際上，沒那么多馬甲愿意來參拍，比如豐臺青塔地塊，有17家房企和聯合體報名，但地塊隱藏著某些瑕疵。對一個全國性質的馬甲房企來說，它會把全國的地一起看，尤其是下半年北京樓市低迷，回款也比較慢，相比之下，馬甲房企的錢、人員去拍杭州、成都等城市的土地會是更優(yōu)的選擇。
還有一個現實難題，開發(fā)商有限的投拓團隊里，每人需要同時對接4-5個馬甲公司。為了合作拍下一塊地，陳啟忙著在北京接待馬甲公司的老板和團隊，還需協助報名、準備上會材料、考慮保證金如何解決、商談雙方合作協議的具體條款等，這一過程中，“馬甲基本不用干活，不用像我們一樣特別深地研究項目。我們光應付幾個馬甲就精疲力盡了”。
新規(guī)將來
陳啟曾多次向供地部門反饋過馬甲亂象，得到的回應是，有關部門認為馬甲的存在是好事，“說明土地市場熱度高”。
上海，被開發(fā)商們認證為全國封堵“馬甲”最嚴格的城市。
2016年10月，上海發(fā)文加強對土地交易資金的監(jiān)管，銀行貸款、信托資金、資本市場融資、資管計劃配資、保險資金等不得用于繳付土地競買保證金、定金及后續(xù)土地出讓價款，即拿地資金必須為自有資金。
為此，上海設置了事前、事中和事后審查，例如，所有開發(fā)商報名參拍前，需提交一份經會計師事務所鑒定過的《商品住房用地交易資金來源情況補充申報及承諾》?！伴_發(fā)商先自己請會計事務所穿透資金來源，給出認定報告，再將所有資料交由規(guī)自部門里相應的審計單位復查一遍?！币晃皇煜らL三角土地市場人士解釋。
同時，每個參拍企業(yè)須提前把自有資金存入監(jiān)管銀行封存并實施監(jiān)管，這筆資金通常為地塊起價的100%-110%。這成了開發(fā)商試圖上馬甲的硬性門檻。
和北京等地不同的是，上海對地塊出讓作事后監(jiān)管——報名一地塊競買但未競得的企業(yè)，后續(xù)不得以任何形式參與該地塊的合作，即同場參拍的企業(yè)不能參與該地塊后續(xù)股權或權益變更，以杜絕馬甲加大搖號概率的現象出現。
前述熟悉長三角土地市場的人士認為，對地方政府而言，地價和溢價率都設置了上限，這意味著賣出一塊地，財政收入的上限已是板上釘釘，多幾十家企業(yè)報名拿地，營造出土地市場熱度很高的氛圍意義不大。
一位東部城市規(guī)自部門人士回憶，過往土地市場較熱時，其所在城市調整了價高者得這一規(guī)則，增設搖號環(huán)節(jié)，彼時收到眾多競買人的反饋是，“搖號對每家參拍企業(yè)是公平的，不論央國企、民企，全憑手氣”。
經濟觀察網獲悉，自然資源部正著手發(fā)文，建議各城市取消地價上限，建議取消遠郊區(qū)縣容積率1.0限制等。
眾多城市在土拍遇冷及分化加劇的背景下，各地土地部門需要研究和制定更適合當下土拍市場的規(guī)則。
例如，如果取消搖號和地價上限，回歸到“價高者得”時代，會否推高地價？若房地價差縮小，開發(fā)商利潤被壓縮，會否影響后續(xù)的產品品質？沒有了地價上限，還意味著競高標準建設方案等從此退出江湖……這是上述東部城市規(guī)自部門人士正思考的問題。
聽到土拍規(guī)則將變的風聲，陳啟便警覺起來，趕緊聯系潛在的馬甲房企作“備胎”，爭取在年內多拿幾塊地，“怕后面的地越來越不好拿，大家都很恐慌，以前對馬甲亂象群起而攻之，一起打12345，向規(guī)自委投訴。但如果真的取消馬甲，那用什么方式來代替呢？”
林枚也很困惑，公司華北區(qū)域手上的投資額想花但一直花不出去，年內最后兩個多月里，“基本上，除了那種看一眼就不行的地不參拍，比如北京六環(huán)外特別偏的，剩余所有掛牌的地塊都會跟一跟”。